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東京で共同住宅を設計する際、避けては通れないのが「東京都建築安全条例第19条」通称「窓先空地」の規定です。

第19条　共同住宅の居室

1項
共同住宅の住戸若しくは住室の居住の用に供する居室のうち一以上、寄宿舎の寝室又は下宿の宿泊室は、次に定めるところによらなければならない。

1. 床面積を七平方メートル以上とすること。
2. 次のイ又はロの窓を設けること。
   イ　道路に直接面する窓
   ロ　窓先空地に直接面する窓
3. 避難階以外の階には、避難上有効なバルコニー又は器具等を設けること。

2項
窓先空地(下階の屋上部分にあつては、その特別避難階段又は専用屋外階段とする。)から道路、公園、広場その他これらに類するもの(以下「道路等」という。)までを幅員二メートル(住戸等の床面積の合計が二百平方メートル以下の場合にあつては、一・五メートル)以上の屋外通路(屋外に十分開放され、かつ、避難上有効に区画された通路を含む。以下この条において同じ。)で避難上有効に連絡させなければならない。

そもそも「第19条」の目的とは？

• 採光と通風の確保：共同住宅等の居室における採光及び通風を確保するため、窓が「道路」または「窓先空地」に直接面することを義務付けています。
• 避難経路の確保：火災などの非常時には当該道路又は窓先空地が、各住戸等からの避難経路として使用できるよう必要な基準を定めたものです。

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1「道路又は窓先空地に直接面する窓」について（条例第１９条第１項第二号）

(1) 窓の大きさ等

• 幅 750 ㎜以上かつ高さ 1200mm 以上とすること
• 採光、通風及び避難上有効なものとする。

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(2) 窓と道路の位置関係及び窓と道路間の障害物「直接面する」とは、以下の要件を満たすことを基本

1. 窓面の正面（室内側から窓に正対して屋外を見た方向）に道路が存在すること。
2. 窓と道路との間が、空地以外の用途に使われる可能性が生じない程度に近接していること。
3. 窓と道路の間には、採光、通風及び避難上支障となる障害物及び敷地の高低差がないこと。

(3) 窓と窓先空地の位置関係及び窓と窓先空地間の障害物

「直接面する」とは、以下の要件を満たすことを基本

1. 窓面の正面（室内側から窓に正対して屋外を見た方向）に窓先空地が存在すること。
2. 窓と窓先空地の間には、採光、通風及び避難上支障となる障害物及び敷地の高低差がないこと。

(4) 窓先空地の障害物及び窓先空地の段差、傾斜

1. 採光、通風及び避難上支障となる障害物を設置しないこと。
2. 避難上支障となる段差、傾斜を設けないこと。

(5) 窓先空地の形状

「窓先空地」の形状は、当該窓先空地の幅員が同号ロの表に定める幅員の数値以上であり、かつ同数値を一辺の長さとする正方形を包含できる大きさとする、又は、これと同等以上に採光、通風及び避難上有効な形状とする。

▼第１項第二号ロの表

住戸等の床面積の合計	幅員
100平方メートル以下のもの	1.5メートル
100平方メートルを超え、300平方メートル以下のもの	2メートル
300平方メートルを超え、500平方メートル以下のもの	3メートル
500平方メートルを超えるもの	4メートル

この表において、住戸等の床面積の合計の欄の数値は、耐火建築物にあっては、この表の数値の2倍とする。

2「避難上有効なバルコニー又は器具等」について（条例第１９条第１項第三号）

①避難上有効なバルコニーの位置・構造は、以下の基準を満たすことを基本とする。

• 道路又は窓先空地に直接面して設けること。
• 隣接住戸又は直下階のバルコニー等に避難でき、かつ条例第１９条第１項第二号の窓が直接面している道路又は窓先空地その他の安全な避難先に避難できること。
• バルコニーは、奥行き 750 ㎜以上、幅 1500 ㎜以上とすること。
• 屋内からバルコニーに通ずる開口部は、幅 750 ㎜以上、高さ 1200 ㎜以上、下端の床面からの高さ 150 ㎜以下とすること。
• バルコニーは、外気に開放されていること。
• バルコニーの床は、耐火構造、準耐火構造、その他これらと同等以上の耐火性能を有するものとし、かつ、構造耐力上安全なものとすること。

②避難器具は、住戸等の階数に応じて、消防法施行令（昭和３６年政令第３７号）第２５条において適応するものとされる避難器具を設けること。

③避難器具からは、避難階又は地上に降下できるものとし、降下先から道路又は窓先空地まで避難上有効に連絡させること（避難器具からの降下先が中間階となる場合は、当該階から道路又は窓先空地までの避難経路を確保すること。）。

④１１階以上の階については、避難上有効なバルコニーを設けること。

３ 「屋外に十分開放され、かつ、避難上有効に区画された通路」について（条例第１９条第２項）

屋外に十分開放され、かつ、避難上有効に区画された通路」は、以下の要件を満たすことを基本とする。

1. 通路としての有効幅員が２ｍ(住戸等の床面積の合計が２００㎡以下の場合にあっては、１．５ｍ) 以上あること。
2. 十分に外気に開放されたピロティ状の通路であること。
3. 耐火構造の床・壁（耐火建築物以外の建築物にあっては準耐火構造の床・壁）及び建築基準法施行令（昭和２５年政令第３３８号）第１１２条第１項に定める特定防火設備（常時閉鎖式）で屋内部分と区画されていること。
4. 通路の壁及び天井の下地、仕上げが不燃材料であること。
5. 通路部分が将来にわたって屋内的用途に転用されるおそれのない空間であること。
6. 通路に門扉等を設置する場合は、開放時の有効幅員が、２ｍ(住戸等の床面積の合計が２００㎡以下の場合にあっては、１．５ｍ)以上であり、かつ、避難方向に開くものとすること。

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/toshiseibi/pdf_topics_h30_pdf_topi022_topi022_4
東京都都市整備局