出典
３０都市建企第722号平成30年10月15日東京都建築安全条例第１９条の運用の明確化について
６都市建企第1499号令 和7 年3 月 31 日東京都建築安全条例の一部を改正する条例の施行について

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東京で共同住宅を設計する際、避けては通れないのが「東京都建築安全条例第19条」通称「窓先空地」の規定です。

第19条　共同住宅の居室

1項
共同住宅の住戸若しくは住室の居住の用に供する居室のうち一以上は、次に定めるところによらなければならない。

• 一　床面積を七平方メートル以上とすること。
• 二　次のイ又はロの窓を設けること。
  イ　道路に直接面する窓
  ロ　窓先空地に直接面する窓
• 三　避難階以外の階には、避難上有効なバルコニー又は器具等を設けること。

2項
窓先空地（下階の屋上部分にあつては、その特別避難階段又は専用屋外階段とする。）から道路、公園、広場その他これらに類するもの（以下「道路等」という。）までを幅員二メートル（住戸等の床面積の合計が二百平方メートル以下の場合にあつては、一・五メートル）以上の屋外通路（屋外に十分開放され、かつ、避難上有効に区画された通路を含む。以下この条において同じ。）で避難上有効に連絡させなければならない。ただし、下階の屋上部分の窓先空地から避難上有効に連絡する特別避難階段が避難階の廊下その他避難の用に供する部分に通ずる場合は、当該特別避難階段については、この限りでない。

3項
避難階以外の階において、住戸等に避難上有効なバルコニー又は器具等から直通階段まで安全に避難できる避難経路が確保されている場合にあつては、当該住戸等の第一項の規定の適用については、同項第二号ロ中「窓先空地（通路その他の避難上有効な空地又は特別避難階段若しくは地上に通ずる幅員九十センチメートル以上の専用の屋外階段（次項において「専用屋外階段」という。）に避難上有効に連絡する下階の屋上部分で、住戸等の床面積の合計に応じて、次の表に定める幅員以上のものをいう。以下
この条において同じ。）」とあるのは、「窓先の空間（採光及び通風上有効な空間で、住戸等の床面積の合計に応じて、次の表に定める幅員以上のものをいう。以下この条において同じ。）」とし、前項の規定は適用しない。

4項
前項の場合は、同項の直通階段から道路等までを幅員二メートル（住戸等の床面積の合計が二百平方メートル以下の場合にあつては、一・五メートル）以上の屋外通路で避難上有効に連絡させなければならない。ただし、直通階段が避難階の廊下その他避難の用に供する部分に通ずる場合は、当該直通階段については、この限りでない。

５項
第一項第二号ロの窓先空地及び第二項の屋外通路の幅員の算定に係る住戸等の床面積の合計は、次の各号に掲げる場合に応じ、それぞれ当該各号に掲げる住戸等の床面積の合計により算定し、第三項の規定により読み替えて適用される第一項第二号ロの窓先の空間及び前項の屋外通路の幅員の算定に係る住戸等の床面積の合計は、窓先の空間に直接面する窓を有する住戸等の床面積の合計により算定する。この場合において、住戸等の床面積の合計には第一項第一号、第二号イ及び第三号の規定に適合する一以上の居住の用に供する居室を有する共同住宅の住戸又は住室の部分並びに同項第一号、第二号イ及び第三号の規定に適合する寄宿舎の寝室又は下宿の宿泊室の部分の床面積は、算入しないものとする。
一 通路その他の避難上有効な空地を窓先空地とした場合 当該窓先空地に直接面する窓を有する住戸等及び当該窓先空地と屋外通路により接続する窓先空地に直接面する窓を有する住戸等
二 特別避難階段又は専用屋外階段に避難上有効に連絡する下階の屋上部分を窓先空地とした場合 当該特別避難階段又は当該専用屋外階段に避難上有効に連絡する窓先空地に直接面する窓を有する住戸等

そもそも「第19条」の目的とは？

• 採光と通風の確保：共同住宅等の居室における採光及び通風を確保するため、窓が「道路」または「窓先空地」に直接面することを義務付けています。
• 避難経路の確保：火災などの非常時には当該道路又は窓先空地が、各住戸等からの避難経路として使用できるよう必要な基準を定めたものです。

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1「道路又は窓先空地に直接面する窓」について（条例第１９条第１項第二号）

(1) 窓の大きさ等

• 幅 750 ㎜以上かつ高さ 1200mm 以上とすること
• 採光、通風及び避難上有効なものとする。

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(2) 窓と道路の位置関係及び窓と道路間の障害物「直接面する」とは、以下の要件を満たすことを基本

1. 窓面の正面（室内側から窓に正対して屋外を見た方向）に道路が存在すること。
2. 窓と道路との間が、空地以外の用途に使われる可能性が生じない程度に近接していること。
3. 窓と道路の間には、採光、通風及び避難上支障となる障害物及び敷地の高低差がないこと。

(3) 窓と窓先空地の位置関係及び窓と窓先空地間の障害物

「直接面する」とは、以下の要件を満たすことを基本

1. 窓面の正面（室内側から窓に正対して屋外を見た方向）に窓先空地が存在すること。
2. 窓と窓先空地の間には、採光、通風及び避難上支障となる障害物及び敷地の高低差がないこと。

(4) 窓先空地の障害物及び窓先空地の段差、傾斜

1. 採光、通風及び避難上支障となる障害物を設置しないこと。
2. 避難上支障となる段差、傾斜を設けないこと。

(5) 窓先空地の形状

「窓先空地」の形状は、当該窓先空地の幅員が同号ロの表に定める幅員の数値以上であり、かつ同数値を一辺の長さとする正方形を包含できる大きさとする、又は、これと同等以上に採光、通風及び避難上有効な形状とする。

▼第１項第二号ロの表

住戸等の床面積の合計	幅員
100平方メートル以下のもの	1.5メートル
100平方メートルを超え、300平方メートル以下のもの	2メートル
300平方メートルを超え、500平方メートル以下のもの	3メートル
500平方メートルを超えるもの	4メートル

この表において、住戸等の床面積の合計の欄の数値は、耐火建築物にあっては、この表の数値の2倍とする。

2「避難上有効なバルコニー又は器具等」について（条例第１９条第１項第三号）

①避難上有効なバルコニーの位置・構造は、以下の基準を満たすことを基本とする。

• 道路又は窓先空地に直接面して設けること。
• 隣接住戸又は直下階のバルコニー等に避難でき、かつ条例第１９条第１項第二号の窓が直接面している道路又は窓先空地その他の安全な避難先に避難できること。
• バルコニーは、奥行き 750 ㎜以上、幅 1500 ㎜以上とすること。
• 屋内からバルコニーに通ずる開口部は、幅 750 ㎜以上、高さ 1200 ㎜以上、下端の床面からの高さ 150 ㎜以下とすること。
• バルコニーは、外気に開放されていること。
• バルコニーの床は、耐火構造、準耐火構造、その他これらと同等以上の耐火性能を有するものとし、かつ、構造耐力上安全なものとすること。

②避難器具は、住戸等の階数に応じて、消防法施行令（昭和３６年政令第３７号）第２５条において適応するものとされる避難器具を設けること。

③避難器具からは、避難階又は地上に降下できるものとし、降下先から道路又は窓先空地まで避難上有効に連絡させること（避難器具からの降下先が中間階となる場合は、当該階から道路又は窓先空地までの避難経路を確保すること。）。

④１１階以上の階については、避難上有効なバルコニーを設けること。

３ 「屋外に十分開放され、かつ、避難上有効に区画された通路」について（条例第１９条第２項）

屋外に十分開放され、かつ、避難上有効に区画された通路」は、以下の要件を満たすことを基本とする。

1. 通路としての有効幅員が２ｍ(住戸等の床面積の合計が２００㎡以下の場合にあっては、１．５ｍ) 以上あること。
2. 十分に外気に開放されたピロティ状の通路であること。
3. 耐火構造の床・壁（耐火建築物以外の建築物にあっては準耐火構造の床・壁）及び建築基準法施行令（昭和２５年政令第３３８号）第１１２条第１項に定める特定防火設備（常時閉鎖式）で屋内部分と区画されていること。
4. 通路の壁及び天井の下地、仕上げが不燃材料であること。
5. 通路部分が将来にわたって屋内的用途に転用されるおそれのない空間であること。
6. 通路に門扉等を設置する場合は、開放時の有効幅員が、２ｍ(住戸等の床面積の合計が２００㎡以下の場合にあっては、１．５ｍ)以上であり、かつ、避難方向に開くものとすること。

４ 高層階や地階にある住戸等に対する条例第１９条の適用について

(1) 高層階の住戸等に設置する窓の構造について
高層建築物の高層階に設置される窓については、機能上の必要性から、はめ殺し窓が採用されることがあるが、このような場合については、居室の通風を確保する代替措置が講じられれば、当該窓については、開放して通風を確保できる構造とする必要はない。

(2) 高層階の住戸等に設置する避難上有効なバルコニー等について
条例第１９条第１項第三号により各住戸等の居室に設けた避難上有効なバルコニー等からは、同項第二号の窓が直接面する道路又は窓先空地まで避難できることが原則である。
ただし、以下の住戸等については、避難上有効なバルコニー等から直接地上まで避難することが困難であると考えられるため、例えば、中間階で避難階段に連絡する安全な避難通路を降下先とする等、代替の避難経路を確保することで、窓が直接面する道路又は窓先空地まで避難できることを要しない。
・高層階（１１階以上）の住戸等
・条例第１９条の適用を受けない用途に供され、避難上有効なバルコニーが設置されていない部分の上階に設ける住戸等
（６都市建企第1499号令 和7 年3 月 31 日東京都建築安全条例の一部を改正する条例の施行にてただし書き以降削除）

(3) 地階の住戸等の窓に直接面する窓先空地について
地階の住戸等については、窓先空地としてからぼりを設けることが必要である。この場合の取扱いは以下の通りである。
・地上階の住戸等に設けた窓は、からぼりの窓先空地に直接面しているものとして扱う（からぼりを隔てず道路に直接面する窓を除く。）。
・からぼりに設ける窓先空地の幅は、地階及び地上階の全住戸等の床面積に応じた条例第１９条第１項第二号ロの表に定める数値以上とする。
・からぼりの窓先空地には専用の屋外階段を設け、道路、公園、広場その他これらに類するものまで避難上有効に連絡するものとする。

5　条例第 19 条第３項

第３項は、本改正により新たに設けた規定で、避難階以外の階において、住戸等に避難上有効なバルコニー又は器具等から直通階段まで安全に避難できる避難経路（以下「代替の避難経路」という。）を確保した場合は、窓先空地を介さずとも道路等まで避難上有効に連絡されるため、窓先空地に避難の機能を求める必要がないことから、建築物や工作物、植栽等の設置を可能とするものである。

【代替の避難経路】
ア 他の住戸等の避難上有効なバルコニー又は器具等を設けた部分であること。
イ 廊下その他避難の用に供する部分で、次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次によること。なお、「廊下その他避難の用に供する部分」には、住戸内やテナント、事務所等の専用部は含まれない
(ア ) 屋内の場合 次に掲げる基準を満たすこと。（図７－２参照）
・幅 1.2ｍ以上であること。
・廊下その他避難の用に供する部分と屋内の他の部分とを耐火構造の壁（耐火建築物以外の建築物にあっては準耐火構造の壁）又は法第２条第九号の二ロに定める防火設備で令第 112 条第 19 項第二号に定めるもので区画し、当該部分を風道が貫通する場合は、令第 112 条第 21 項の規定に適合する構造とし、令第 112 条第11 項の規定による防火区画を貫通する場合の防火設備の構造方法とすること。ただし、廊下その他避難の用に供する部分であって、スプリンクラー設備、水噴霧消火設備、泡消火設備その他これらに類するもので自動式のもの及び令第 126条の３の規定に適合する排煙設備を設け、その部分の壁及び天井(天井のない場合においては、屋根)の室内に面する部分(回り縁、窓台その他これらに類する部分を除く。)の仕上げを準不燃材料でし、かつ、避難上支障がないものとなる部分についてはこの限りではない。

(イ) 屋外の場合 次に掲げる基準を満たすこと。（図７－３参照）
・外気に開放された部分であること。
・廊下その他避難の用に供する部分の床は、耐火構造、準耐火構造その他これらと同等以上の耐火性能を有するものとし、かつ、構造耐力上安全なものとすること。
・幅 60 ㎝以上で、手すりその他安全に通行できるための措置を講じたものであること。
・通路に門扉等を設置する場合は、開放時の有効幅員が 60cｍ以上であり、かつ、避難方向に開くものとすること。
・通路に隔て板を設置する場合は、避難時にボードを破って避難できるものとし、有効幅員が 60㎝以上とすること。
・耐火構造の床・壁（耐火建築物以外の建築物にあっては準耐火構造の床・壁）及び防火設備で屋内部分と区画されていること。

【窓先の空間】
窓先の空間とは、居住環境の悪化を防ぐために設ける採光及び通風上有効な空間である。このため、窓先の空間に直接面する窓の下端より上部に工作物や建築物を設けないこと（植栽は高さ等にかかわらず可）を要件とする。（図７－４参照）なお、居室の採光、通風を確保するためのものであるため、窓先の空間に直接面する窓の下端より上部には局所的な庇の突出も認められない。また、窓先の空間は避難上の安全確保の目的は含まれないため、窓先の空間からの屋外通路の規定は適用しない。

6　条例第 19 条第４項

第４項は、本改正により新たに設けられた規定で、第３項で住戸等に避難上有効なバルコニー又は
器具等から直通階段まで安全に避難できる避難経路を確保した場合に、当該直通階段から道路等まで
屋外通路で避難上有効に連絡させなければならない旨を規定している。（図７－５参照）また、第２項と同様に、直通階段が避難階の廊下その他避難の用に供する部分に通ずる場合については、当該直通階段からの屋外通路の規定は適用除外としている。

7　条例第 19 条第５項

第５項では、窓先空地、屋外通路及び窓先の空間の幅員を算定する際の住戸等の部分を規定している。
ア 窓先空地及び窓先空地からの屋外通路（第２項）の幅員算定について従前の規定では、窓先空地及び屋外通路の幅員の算定に当たっては、原則すべての住戸等の床面積によることとしていた。今回の改正により、窓先空地及び第２項の屋外通路の幅員算定においては、当該窓先空地に直接面する窓を有する住戸等及び当該窓先空地と屋外通路により接続する窓先空地に直接面する窓を有する住戸等の床
面積により算定できるよう改正した。（図７－６参照）

また、図７－７のように同一敷地内に窓先空地及び窓先の空間がある場合において、窓先空地及び第２項の屋外通路の幅員は当該窓先空地に直接面する窓を有する住戸等及び当該窓先空地と第２項の屋外通路により接続する窓先空地に直接面する窓を有する住戸等の床面積の合計によるものとし、窓先の空間及び第４項の屋外通路の幅員は窓先の空間に直接面する窓を有する住戸等の床面積の合計によるものと
する。

なお、図７－８のように、窓先空地の上部に窓先の空間がある場合において、当該窓先の空間に直接面する窓を有する住戸等も窓先空地に直接面する窓を有する住戸等であることから、窓先空地及び第２項の屋外通路の幅員算定にあたっては、当該窓先の空間に直接面する窓を有する住戸等の床面積も含め算定する必要があるため、注意されたい。

イ 窓先の空間及び直通階段からの屋外通路（第４項）の幅員算定について窓先の空間及び第４項の屋外通路の幅員算定については、すべての窓先の空間に直接面する窓を有する住戸等の床面積の合計により幅員算定することを原則とする。ただし、図７－９のように、明らかに採光及び通風上関係性がない窓先の空間がある場合、左側の窓先の空間の幅員は住戸Ａ～住戸Ｃ、右側の窓先の空間の幅員は住戸Ｅ
～住戸Ｇの住戸等の床面積により算定することとする。

上記ア及びイについて、従前の規定と同様に、第１項第一号、第二号イ及び第三号の規定に適合する一以上の居住の用に供する居室を有する共同住宅の住戸又は住室の部分並びに第一項第一号、第二号イ及び第三号の規定に適合する寄宿舎の寝室又は下宿の宿泊室の部分については、窓先空地、屋外通路及び窓先の空間の幅員算定時における住戸等の床面積の合計には含めないものとしている。